Rentabilidad del alquiler en España 2026: bruta, neta y ROCE por CCAA
Cuánto se gana de verdad alquilando una vivienda en España
Análisis honesto y sin humo de la rentabilidad bruta, neta y ROCE que puedes esperar al alquilar una vivienda en cada comunidad autónoma. Datos verificados, fórmulas claras, ejemplos reales y los errores que hunden tu rentabilidad.
- Cuánto se gana de verdad alquilando una vivienda en España
- Qué tipos de rentabilidad existen y por qué importa la diferencia
- Rentabilidad bruta
- Rentabilidad neta
- ROCE (Return on Capital Employed)
- Rentabilidad media bruta del alquiler en España por CCAA (2025-2026)
- Cómo se calcula el alquiler ideal de una vivienda
- Errores comunes que destruyen la rentabilidad
- 1. No descontar la vacancia
- 2. Olvidar el IBI y la comunidad
- 3. Subestimar el mantenimiento
- 4. Ignorar el seguro de impago
- 5. No hacer due diligence técnica antes de comprar
- 6. Pagar sin negociar el precio
- 7. Confundir alquiler vacacional con turístico legal
- Impuestos al alquilar una vivienda en España
- Apalancamiento: cuándo conviene hipoteca y cuándo no
- Las 8 ciudades con mejor relación rentabilidad / competencia en España (2026)
- Preguntas frecuentes sobre rentabilidad del alquiler en España
- ¿Quieres saber tu rentabilidad real antes de comprar?
Qué tipos de rentabilidad existen y por qué importa la diferencia
Cuando un anuncio inmobiliario te promete «rentabilidad del 8 %», la realidad es que esa cifra puede significar tres cosas muy distintas. Antes de comprar nada, conviene tener cristalinos los tres conceptos.
Rentabilidad bruta
Es la más sencilla y la más usada en marketing. Se calcula así: (alquiler anual ÷ precio de compra) × 100. Si compras un piso por 100.000 € y lo alquilas por 700 €/mes, la rentabilidad bruta es (8.400 ÷ 100.000) × 100 = 8,4 %.
Problema: ignora absolutamente todos los gastos. No incluye IBI, comunidad, seguros, mantenimiento, vacancia ni impuestos. Es útil para una primera comparativa rápida pero engañosa para decisiones reales.
Rentabilidad neta
Aquí restamos todos los gastos operativos antes de calcular: IBI, cuota de comunidad, seguro de hogar y de impago, mantenimiento medio anual y vacancia estimada (semanas sin inquilino). La fórmula es: ((alquiler anual − gastos anuales) ÷ precio de compra) × 100.
Siguiendo el ejemplo anterior, si los gastos anuales son 1.800 € (IBI 250, comunidad 600, seguros 300, mantenimiento 300, vacancia un mes 700/12·1 ≈ 350), la rentabilidad neta cae a (8.400 − 1.800) ÷ 100.000 × 100 = 6,6 %. Ya bajamos casi 2 puntos respecto a la bruta.
ROCE (Return on Capital Employed)
Es la métrica que de verdad te dice cuánto rinde TU dinero, no el del banco. Se calcula sobre el capital propio aportado, no sobre el precio total. Si compras los 100.000 € poniendo 30.000 € de entrada y 70.000 € de hipoteca, el ROCE puede dispararse al 12-15 % gracias al apalancamiento, pero también puede ser negativo si los meses sin inquilino te dejan pagando hipoteca de tu bolsillo.
Para calcular tu caso concreto sin errores, usa nuestra calculadora de rentabilidad PRO con los tres modos: bruta, neta y ROCE.
Rentabilidad media bruta del alquiler en España por CCAA (2025-2026)
Los datos siguientes corresponden a los últimos informes públicos de Idealista, Banco de España e INE. Son medias provinciales o autonómicas, no garantías individuales. Tu rentabilidad real depende del barrio, el estado del piso y tu capacidad de negociación al comprar.
| Comunidad | Rentabilidad bruta media | Comentario |
|---|---|---|
| Murcia | ~8,5 % | De las más altas. Precios bajos, demanda creciente. |
| Castilla-La Mancha | ~8 % | Cuenca, Tarancón y Toledo despuntan. |
| Cataluña (excluida Barcelona) | ~6,5-7,5 % | Tarragona y Lleida superan a Barcelona en rentabilidad. |
| Aragón | ~7,5 % | Huesca con tickets bajos y demanda estable. |
| Castilla y León | ~7-7,5 % | Palencia, Zamora y Soria con producto barato. |
| Galicia | ~6,5-7 % | Ourense y Lugo tras AVE Madrid. |
| Valencia | ~6,5-7 % | Heterogénea: capital alta, interior baja. |
| Andalucía | ~6,5-7 % | Sevilla y Málaga capital saturadas; Jaén y Córdoba mejores. |
| Madrid | ~5-5,5 % | Capital cara; periferia mejor. |
| País Vasco | ~4-4,5 % | Precios altos lastran rentabilidad. |
| Baleares | ~3,5-4,5 % | Excepción: alquiler turístico bien gestionado >7 %. |
Datos cerrados a fecha de redacción según informes públicos. Las rentabilidades pueden cambiar.
Cómo se calcula el alquiler ideal de una vivienda
El precio de alquiler que puedes cobrar lo marca el mercado, no tus deseos ni tus gastos. Lo que tú controlas es comprar bien (precio bajo) y reformar bien (alquiler alto). La fórmula práctica es:
Alquiler mensual orientativo = (precio compra × rentabilidad bruta deseada) ÷ 12
Si pagas 120.000 € y quieres rentabilidad bruta del 7 %, el alquiler tendría que ser (120.000 × 0,07) ÷ 12 = 700 €/mes. Si el barrio paga 600 €/mes, el negocio no sale a ese precio de compra: o negocias más bajo el precio o eliges otra zona.
Por eso la negociación al comprar determina la rentabilidad. Cada 5.000 € que negocies en el precio sube tu rentabilidad neta en 0,3-0,5 puntos durante toda la vida útil del inmueble. Es el mejor hora invertida que puedes pagar a un personal shopper inmobiliario.
Errores comunes que destruyen la rentabilidad
Comprar inmuebles para alquilar parece fácil. La realidad es que hay errores recurrentes que hunden las rentabilidades incluso de inmuebles bien comprados. Estos son los que vemos con más frecuencia:
1. No descontar la vacancia
Asumir 12 meses al año alquilados es un error de novato. La media nacional es 1-2 meses al año sin inquilino entre cambios. Descontar al menos 1 mes (8 % del ingreso anual) en tus cálculos es realismo, no pesimismo.
2. Olvidar el IBI y la comunidad
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) varía por municipio entre 0,4 % y 1,1 % del valor catastral anual. La comunidad puede sumar de 30 a 200 €/mes según servicios. Sumados, son 1.000-3.500 € anuales que muchos compradores ignoran al calcular.
3. Subestimar el mantenimiento
Una caldera, una persiana, un grifo, una pintura. La regla profesional es reservar el 5-10 % del alquiler anual para mantenimiento. En un piso de 700 €/mes, reservar 500-800 €/año es lo razonable.
4. Ignorar el seguro de impago
Cubrir el riesgo de impago cuesta 250-400 € al año pero te ahorra 6 meses de pagos perdidos en caso de inquilino moroso. Es de los gastos más rentables.
5. No hacer due diligence técnica antes de comprar
Una humedad escondida, una instalación eléctrica fuera de norma o una comunidad con derrama pendiente pueden costarte miles de euros tras la firma. La due diligence inmobiliaria que hacemos antes de firmar identifica estos riesgos a tiempo.
6. Pagar sin negociar el precio
El precio anunciado no es el precio que paga un comprador profesional. Una negociación bien ejecutada baja el precio de salida un 5-12 % en mercado normal y hasta un 20 % en chollos. Cada euro negociado mejora rentabilidad para siempre.
7. Confundir alquiler vacacional con turístico legal
El alquiler turístico (VUT) requiere licencia autonómica y municipal en muchas ciudades, y está restringido o prohibido en otras. Antes de comprar pensando en VUT, verifica la normativa local. Lo cubrimos en detalle en nuestro post sobre VUT España.
Impuestos al alquilar una vivienda en España
Los rendimientos del alquiler tributan en el IRPF como rendimientos del capital inmobiliario. La buena noticia: si el inquilino destina la vivienda a residencia habitual, hay una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto.
Ejemplo: si tu rendimiento neto anual es 8.000 €, solo declaras 3.200 € en el IRPF (40 % de 8.000). Sobre esos 3.200 € se aplica tu marginal (19-47 %).
Los gastos deducibles incluyen: IBI, comunidad, seguros, intereses de hipoteca, amortización del 3 % del valor de construcción, gastos de reparación y conservación, honorarios profesionales (incluido el personal shopper), y suministros si los pagas tú.
Si compras como persona física vs como sociedad limitada (SL) la fiscalidad cambia significativamente. Lo analizamos en detalle en nuestro post sobre comprar como persona física vs SL.
Apalancamiento: cuándo conviene hipoteca y cuándo no
Hipotecarse para invertir potencia el ROCE pero también amplifica las pérdidas si las cosas van mal. Las matemáticas básicas:
- Si el coste de la hipoteca es menor que la rentabilidad bruta del inmueble: apalancarte es matemáticamente rentable. Ejemplo: hipoteca al 3 % TAE, inmueble al 7 % bruta → ganas 4 puntos por cada euro prestado.
- Si el coste de la hipoteca iguala o supera la rentabilidad: el apalancamiento te perjudica. Estás invirtiendo dinero del banco para no ganar nada o perder.
El TAE actual de hipotecas para inversor está entre 2,8 % y 4 % según perfil. Por debajo del 4 %, los inmuebles con rentabilidad bruta del 7 %+ siguen siendo atractivos apalancados. Si la rentabilidad cae al 5 % y la hipoteca sube al 4,5 %, el negocio deja de tener sentido.
Calcula tu hipoteca real con nuestra calculadora de hipoteca antes de comprometerte.
Las 8 ciudades con mejor relación rentabilidad / competencia en España (2026)
No todas las ciudades con rentabilidad alta son fáciles de explotar. Las grandes capitales tienen rentabilidad baja pero mucha demanda; las ciudades pequeñas tienen rentabilidad alta pero poca liquidez. Estas 8 capitales son las que ofrecen mejor equilibrio para 2026:
- Huesca — 7-8 % bruta, mercado emergente con AWS y planes industriales.
- Cuenca — 7-7,5 % bruta + AVE Madrid 55 min.
- Palencia — 6-7 % bruta + Renault Eléctrico 2028.
- Zamora — 6,5 % bruta + polígono industrial 3.000M€ proyectos.
- Badajoz/Mérida — 7 % bruta + Plan Avanzamos 50M€.
- Ourense — 6,5 % bruta + AVE Madrid + termalismo único.
- Lugo — 6 % bruta + estación intermodal 49M€ + A Mariña.
- Soria — 6 % bruta + Plan Soria 140M€ + ITP reducido al 4 %.
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad del alquiler en España
¿Qué rentabilidad mínima debería pedirle a una inversión inmobiliaria?
Como referencia: rentabilidad bruta < 5 % suele significar mal negocio salvo apreciación de capital esperada. Entre 6-8 % es normal-bueno. Por encima del 8 % conviene investigar el porqué (zonas problemáticas, demanda baja, etc.).
¿Es mejor comprar al contado o con hipoteca?
Depende del coste financiero. Si la hipoteca está por debajo de la rentabilidad bruta, apalancarse mejora el ROCE. Por encima, te perjudica.
¿Cuánto tiempo tarda en amortizarse una inversión inmobiliaria?
A 6-7 % bruta sin apalancamiento, entre 14 y 18 años de alquileres recuperan el precio del piso (sin contar revalorización). Apalancado, mucho más rápido en términos de capital propio.
¿Qué CCAA tienen mejor rentabilidad neta?
Murcia, Castilla-La Mancha, Aragón, Castilla y León y Extremadura suelen liderar en rentabilidad neta gracias a precios bajos y gastos moderados.
¿Cuándo conviene alquiler turístico vs residencial?
Turístico tiene mayor rentabilidad bruta pero exige licencia, mucha gestión y permite normativa restrictiva. Residencial es más estable, menos rentable bruto pero mejor neto si calculas tu tiempo.
¿Cuál es el peor error al calcular rentabilidad?
Usar solo rentabilidad bruta. Es lo que más infla los anuncios. Siempre calcular neta y ROCE para tomar decisiones reales.
¿Tributa el alquiler en IRPF o IS?
Como persona física, tributa en IRPF con reducción del 60 % si es vivienda habitual del inquilino. Como SL, tributa al 25 % del Impuesto de Sociedades.
¿Cuánto se descuenta la amortización?
El 3 % anual del valor de construcción (no incluye suelo). Si compras un piso de 120.000 € donde el suelo vale 30.000 €, amortizas (120.000 − 30.000) × 3 % = 2.700 €/año.
¿Quieres saber tu rentabilidad real antes de comprar?
Si vas a invertir en vivienda, calcular bien la rentabilidad antes de firmar es la diferencia entre años de tranquilidad y años de quebraderos de cabeza. Como personal shopper inmobiliario nacional trabajamos exclusivamente para el comprador: te buscamos producto que cuadre tus números, negociamos el precio en tu nombre y revisamos legal y técnicamente cada inmueble antes de firmar.
Cuéntanos tu objetivo de inversión y te decimos en 24 h si tu plan es viable y cómo trabajaríamos juntos.