Cómo filtrar inquilinos en España 2026: guía completa para arrendadores
Por qué filtrar bien a los inquilinos es la decisión más rentable del año
El inquilino moroso típico cuesta a un arrendador entre 6.000 y 18.000 € entre rentas impagadas, desperfectos, costes legales y meses sin alquilar mientras se ejecuta un desahucio. Una hora invirtiendo en filtrar bien evita meses de problemas.
- Por qué filtrar bien a los inquilinos es la decisión más rentable del año
- Documentación que SIEMPRE debes pedir
- Ratios financieros mínimos a exigir
- Verificaciones gratuitas que ahorran problemas
- Comprobar en LinkedIn
- Llamar a RRHH de la empresa
- Visita previa a la vivienda actual
- Búsqueda en Google del nombre
- Pedir referencia del arrendador anterior
- Banderines rojos que indican problemas seguros
- Seguro de impago: cuándo merece la pena
- FAQ Filtrar inquilinos
Documentación que SIEMPRE debes pedir
- DNI/NIE en vigor (verificar fotografía con persona)
- 3 últimas nóminas (confirmar empresa real con llamada)
- Vida laboral actualizada (mínimo 6 meses en empleo actual)
- Contrato laboral (indefinido o duración)
- Última declaración IRPF (datos consolidados)
- Si autónomo: 2 últimos modelos 130/131
- Si pensionista: resolución INSS
- Justificantes bancarios 6 meses (no obligatorio pero útil)
Ratios financieros mínimos a exigir
- Renta > 3× cuota alquiler: si alquiler es 700 €, ingresos > 2.100 € netos
- Antigüedad laboral mínima: 6 meses, ideal 1 año
- Sin embargos: consulta gratuita al Fichero de Inquilinos Morosos (FIM, ASNEF inquilinos)
Verificaciones gratuitas que ahorran problemas
Comprobar en LinkedIn
El perfil de la empresa que dice trabajar. Si no aparece nadie con ese nombre o la empresa no existe = banderín rojo.
Llamar a RRHH de la empresa
«Buenas, soy [tú], propietario de una vivienda. Quería verificar que [Inquilino] trabaja con vosotros.» 2 minutos. Detecta nóminas falsas.
Visita previa a la vivienda actual
Coordinar visita en su casa actual. Estado de la vivienda, mascotas no declaradas, número de personas reales.
Búsqueda en Google del nombre
5 segundos pueden revelar perfiles, redes sociales, antecedentes públicos.
Pedir referencia del arrendador anterior
«¿Pagaba puntualmente? ¿Algún problema con la comunidad?» Llamada de 2 minutos.
Banderines rojos que indican problemas seguros
- Reticencia a aportar documentación completa
- Solo nóminas mensuales sin vida laboral
- «Pago el primer mes en efectivo»
- Familia más numerosa de lo declarado
- Mascotas no declaradas
- Mudanzas frecuentes (3+ pisos en 3 años sin justificación)
- Negativa a firmar contrato registrado
- Negativa a pagar mes de fianza adicional
Seguro de impago: cuándo merece la pena
Coste anual: 250-450 € según provincia y perfil del inquilino. Cubre 6-12 meses de impago + abogado + costes desahucio.
Merece la pena: SIEMPRE si el inquilino tiene perfil dudoso. Y como regla general en pisos de inversión donde no quieres lidiar con problemas.
El seguro evalúa al inquilino antes de admitirlo. Si la aseguradora rechaza al inquilino = primera señal clara que tú tampoco deberías aceptarlo.
FAQ Filtrar inquilinos
¿Puedo discriminar por nacionalidad u origen?
NO. Es ilegal. Pero puedes exigir documentación equivalente a cualquier otro inquilino.
¿Cuánta fianza puedo pedir?
1 mes legal + hasta 2 meses adicionales como garantía. Total máx 3 mensualidades en alquiler vivienda.
¿Qué hago si el inquilino aporta avalista?
El avalista debe presentar la MISMA documentación que un inquilino. Si el avalista no aguanta el filtro, el aval no vale.