Plusvalía municipal España 2026: cómo se calcula y cuándo se paga

Qué es la plusvalía municipal y quién la paga

La plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU) es un tributo que cobra el ayuntamiento al transmitir un inmueble urbano. La paga el VENDEDOR en compraventa y el HEREDERO/donatario en herencias y donaciones. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y el RD-Ley 26/2021, el cálculo cambió radicalmente: ahora se calcula sobre el incremento real entre compra y venta.

En este artículo:

• Qué es la plusvalía municipal y quién la paga
• Cómo se calcula en 2026
• Método objetivo
• Método real
• Plusvalía por grandes ciudades 2026
• Plazos y procedimiento
• Cuándo NO se paga
• FAQ
• Preguntas frecuentes sobre Plusvalía Municipal
• ¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?
• ¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?
• ¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en 2026?
• ¿Se puede no pagar plusvalía municipal si vendo a pérdida?
• ¿Cómo se calcula la plusvalía con los dos métodos?
• ¿Cuándo conviene reclamar la plusvalía municipal?
• ¿Hay exenciones o bonificaciones en la plusvalía municipal?

Cómo se calcula en 2026

Existen DOS métodos. El contribuyente elige el que MENOR cantidad arroje:

Método objetivo

Multiplica el valor catastral del suelo × coeficiente fijado por años de tenencia × tipo del ayuntamiento (15-30 %).

Método real

Calcula la diferencia entre precio venta y compra escriturado. Si NO hay incremento real, NO hay impuesto.

Ejemplo: compraste por 150.000 €, vendes por 180.000 € = ganancia 30.000 €. Si tipo es 25 %, impuesto = 7.500 €.

Plusvalía por grandes ciudades 2026

Ciudad	Tipo
Madrid	29 %
Barcelona	30 %
Valencia	30 %
Sevilla	30 %
Zaragoza	27,75 %
Málaga	30 %
Bilbao	30 %

Plazos y procedimiento

30 días hábiles desde firma para autoliquidación. En sucesiones, 6 meses. Pasado el plazo: recargos 5-20 % + intereses.

Cuándo NO se paga

• Sin incremento real (compraste por 200.000, vendes por 195.000 = exento)
• Aportaciones a sociedad gananciales
• Disolución gananciales / divorcio
• Dación en pago de hipoteca (vivienda habitual)

FAQ

¿Quién paga?

Vendedor en compraventa. Heredero/donatario en sucesiones.

¿Plazo?

30 días en general; 6 meses en sucesiones.

¿Se puede recurrir?

Sí, si vendes con pérdida no hay hecho imponible.

Preguntas frecuentes sobre Plusvalía Municipal

¿Qué es exactamente la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal (IIVTNU – Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un tributo local que grava el incremento de valor del suelo cuando se transmite un inmueble urbano por venta, herencia o donación.

¿Quién paga la plusvalía municipal en una compraventa?

Por regla general, el vendedor paga la plusvalía en una compraventa. En herencias y donaciones, paga el adquirente. El plazo es de 30 días hábiles tras la transmisión (6 meses prorrogables a 1 año en herencias).

¿Cuánto se paga de plusvalía municipal en 2026?

Depende del valor catastral del suelo, los años de tenencia y el tipo aplicado por cada ayuntamiento (máximo 30%). En una vivienda media de capital de provincia con 10 años de propiedad, la plusvalía suele oscilar entre 1.500 € y 6.000 €.

¿Se puede no pagar plusvalía municipal si vendo a pérdida?

Sí. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de 2021 y la nueva regulación, el contribuyente puede elegir el método objetivo o el método real. Si demuestra que no ha habido incremento de valor del suelo (vendido a precio inferior al de adquisición), no paga plusvalía.

¿Cómo se calcula la plusvalía con los dos métodos?

Método objetivo: valor catastral del suelo × coeficiente según años de tenencia × tipo del ayuntamiento. Método real: diferencia entre precio de venta y precio de compra, aplicando la proporción del valor del suelo sobre el valor catastral total. Se elige el método que arroje menor cuota.

¿Cuándo conviene reclamar la plusvalía municipal?

Cuando el método objetivo aplicado por el ayuntamiento arroja una cuota superior al método real, cuando la transmisión ha sido a pérdida, o cuando la liquidación se ha emitido sin tener en cuenta los coeficientes actualizados. Plazo: 1 mes desde la notificación si es liquidación, 4 años si es autoliquidación.

¿Hay exenciones o bonificaciones en la plusvalía municipal?

Sí. Las herencias entre cónyuges y descendientes directos suelen tener bonificaciones del 50% al 95% según ayuntamiento. También están exentas las daciones en pago de vivienda habitual y ciertas transmisiones por motivos de necesidad acreditada.