Plusvalía municipal España 2026: cómo se calcula y cuándo se paga
Qué es la plusvalía municipal y quién la paga
La plusvalía municipal (oficialmente IIVTNU) es un tributo que cobra el ayuntamiento al transmitir un inmueble urbano. La paga el VENDEDOR en compraventa y el HEREDERO/donatario en herencias y donaciones. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional de octubre de 2021 y el RD-Ley 26/2021, el cálculo cambió radicalmente: ahora se calcula sobre el incremento real entre compra y venta.
Cómo se calcula en 2026
Existen DOS métodos. El contribuyente elige el que MENOR cantidad arroje:
Método objetivo
Multiplica el valor catastral del suelo × coeficiente fijado por años de tenencia × tipo del ayuntamiento (15-30 %).
Método real
Calcula la diferencia entre precio venta y compra escriturado. Si NO hay incremento real, NO hay impuesto.
Ejemplo: compraste por 150.000 €, vendes por 180.000 € = ganancia 30.000 €. Si tipo es 25 %, impuesto = 7.500 €.
Plusvalía por grandes ciudades 2026
| Ciudad | Tipo |
|---|---|
| Madrid | 29 % |
| Barcelona | 30 % |
| Valencia | 30 % |
| Sevilla | 30 % |
| Zaragoza | 27,75 % |
| Málaga | 30 % |
| Bilbao | 30 % |
Plazos y procedimiento
30 días hábiles desde firma para autoliquidación. En sucesiones, 6 meses. Pasado el plazo: recargos 5-20 % + intereses.
Cuándo NO se paga
- Sin incremento real (compraste por 200.000, vendes por 195.000 = exento)
- Aportaciones a sociedad gananciales
- Disolución gananciales / divorcio
- Dación en pago de hipoteca (vivienda habitual)
FAQ
¿Quién paga?
Vendedor en compraventa. Heredero/donatario en sucesiones.
¿Plazo?
30 días en general; 6 meses en sucesiones.
¿Se puede recurrir?
Sí, si vendes con pérdida no hay hecho imponible.