Ley de Vivienda España 2026: qué cambia para arrendadores e inversores
Qué dice la Ley de Vivienda 2023 y cómo afecta a 2026
La Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda entró en vigor en mayo 2023 y sus efectos siguen desplegándose en 2026. Cambia las reglas para arrendadores, inquilinos, grandes tenedores y zonas tensionadas.
Conceptos nuevos clave
Gran tenedor
Persona física o jurídica con MÁS DE 10 viviendas urbanas (excluyendo garajes/trasteros). En zonas tensionadas declaradas, el límite baja a 5.
Zona tensionada
Área declarada por la CCAA donde la carga del alquiler supera el 30 % de la renta media o donde el precio del alquiler ha subido un 3 % por encima del IPC en 5 años.
Índice de referencia
Índice oficial de precios del INE. En zonas tensionadas, los nuevos contratos de gran tenedor NO pueden superar este índice.
Limitaciones a la subida del alquiler
En contratos vigentes (renovación):
- 2024: máximo 3 % de subida anual
- 2025-2026 en adelante: limitado al Índice de Referencia INE (no al IPC)
En contratos nuevos en zona tensionada:
- Pequeño tenedor: precio no puede superar el del contrato anterior actualizado
- Gran tenedor: precio máximo según índice oficial
Cambios para arrendadores
- Honorarios inmobiliarios los paga el ARRENDADOR (no el inquilino)
- Gastos de gestión del contrato a cargo del arrendador
- Plazo desahucio por impago: ampliado para inquilinos vulnerables
- IBI repercutible al inquilino: queda en cuestión, mejor consultar caso
Beneficios fiscales para el arrendador
Se mantiene la reducción del 50 % en IRPF sobre rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual (era 60 %, bajó a 50 % salvo casos específicos):
- 90 % si bajas alquiler >5 % en zona tensionada
- 70 % si alquilas a joven 18-35 años en zona tensionada
- 60 % si vivienda rehabilitada en últimos 2 años
- 50 % resto de casos vivienda habitual
Impacto en inversores
Si compras para alquilar en zona tensionada como pequeño tenedor: limitación de precios + mantenimiento del contrato del anterior inquilino. Si tienes >5 viviendas en zona tensionada: pasas a gran tenedor con limitaciones más estrictas.
Para inversor PSI nuestra recomendación es priorizar municipios NO declarados zona tensionada.
FAQ Ley Vivienda
¿Cuánto puedo subir el alquiler en 2026?
En contratos vigentes, según índice INE (no IPC). Para nuevos contratos en zona tensionada, hay límites.
¿Quién paga la inmobiliaria?
Por ley, el arrendador (propietario), no el inquilino.
¿Soy gran tenedor con 6 viviendas?
Solo si están en zona tensionada. Fuera de zona tensionada, el umbral es 10.