Due Diligence Inmobiliaria — Guía Completa
Due diligence es la auditoría legal, técnica y financiera que se hace ANTES de firmar la compra. Sirve para detectar problemas ocultos: cargas hipotecarias previas, deudas de comunidad, problemas estructurales, derramas pendientes. Una buena due diligence cuesta 1-3K€ y puede ahorrarte 20-50K€.
- ¿Qué Incluye una Due Diligence Profesional?
- Pilar 1: Auditoría Legal (Checklist 20 Puntos)
- Pilar 2: Inspección Técnica (Checklist 20 Puntos)
- Pilar 3: Análisis Financiero (Checklist 10 Puntos)
- Cómo Hacer Due Diligence: Tres Opciones
- Opción 1: Hazlo Tú Mismo
- Opción 2: Profesionales Independientes
- Opción 3: Personal Shopper Inmobiliario
- Cuándo Retirarte de la Compra
- FAQs
- ¿Cuánto tiempo lleva?
- ¿Cuándo hacerla en el proceso?
- ¿Vale la pena en compra pequeña?
- Lecturas Relacionadas
¿Qué Incluye una Due Diligence Profesional?
Tres pilares: legal, técnico, financiero. Cada uno con su propio checklist riguroso.
Pilar 1: Auditoría Legal (Checklist 20 Puntos)
- Nota simple registral actualizada (verificar titularidad)
- Cargas y gravámenes (hipotecas previas, embargos, anotaciones)
- Servidumbres (paso, vistas, luces)
- Cuotas comunidad al día (certificado del administrador)
- Derramas extraordinarias pendientes o aprobadas
- Estado de la comunidad (deudas, fondo de reserva)
- Acuerdos comunitarios recientes (obras, normas)
- IBI al día (justificantes 4 últimos años)
- Deuda con el Ayuntamiento (basuras, otros)
- Suministros al día (luz, agua, gas)
- Contratos de alquiler vigentes (si aplica)
- Inquilinos sin deudas ni problemas
- Certificado de eficiencia energética
- Cédula de habitabilidad
- Licencia de obras (si hubo reformas)
- Inscripción registral correcta
- Coincidencia entre realidad física y registro
- Plusvalía municipal calculada
- Estatutos de la comunidad analizados
- Histórico de propietarios (anomalías)
Pilar 2: Inspección Técnica (Checklist 20 Puntos)
- Estructura: cimientos, pilares, vigas, fisuras estructurales
- Cubierta y tejado (estado, antigüedad, filtraciones)
- Fachada (estado, humedades, grietas)
- Ventanas y carpinterías (aislamiento, cierres)
- Instalación eléctrica (cuadro, cableado, normativa)
- Instalación fontanería (presión, fugas, materiales)
- Saneamiento y desagües
- Calefacción (caldera, radiadores, eficiencia)
- Aire acondicionado (si aplica)
- Gas (instalación, revisiones)
- Suelos (estado, tipo, antigüedad)
- Paredes interiores (humedades, fisuras)
- Techos (manchas, escayolas, impermeabilización)
- Cocina (mobiliario, electrodomésticos, ventilación)
- Baños (sanitarios, mamparas, ventilación, humedades)
- Antigüedad real vs declarada
- Reformas previas (calidad, permisos)
- Ascensor y zonas comunes
- Aislamiento térmico y acústico
- Plagas (carcoma, termitas, humedad)
Pilar 3: Análisis Financiero (Checklist 10 Puntos)
- Precio comparado con mercado (comparable sales)
- Rentabilidad bruta proyectada
- Rentabilidad neta (descontando todos los gastos)
- Cash flow mensual estimado
- Coste total compra (precio + impuestos + notaría + registro + gestoría)
- Coste reformas necesarias
- Plusvalía proyectada 5-10 años
- Impuestos a la venta (plusvalía municipal, ganancia)
- Costes recurrentes (IBI, comunidad, seguros, mantenimiento)
- Análisis de sensibilidad (vacancia, bajada de alquileres)
Cómo Hacer Due Diligence: Tres Opciones
Opción 1: Hazlo Tú Mismo
Coste: 0€ + tiempo. Riesgo: alto si no eres profesional. Solo viable si tienes experiencia inmobiliaria o legal sólida.
Opción 2: Profesionales Independientes
Abogado inmobiliario (legal): 500-1.500€. Arquitecto/aparejador (técnico): 300-800€. Asesor fiscal (financiero): 200-500€. Total: 1.000-2.800€. Coordinas tú los 3 profesionales.
Opción 3: Personal Shopper Inmobiliario
El PSI integra los 3 pilares en un servicio coordinado. Coste: 1.500-3.000€. Ventaja: visión integrada, recomendación clara, acompañamiento en negociación posterior.
Cuándo Retirarte de la Compra
- Cargas legales no resolubles antes de firma
- Problemas estructurales mayores no negociables
- Derramas extraordinarias por encima de 5K€ no asumibles
- Discrepancias graves entre realidad y registro
- Rentabilidad final muy por debajo de lo esperado
FAQs
¿Cuánto tiempo lleva?
Profesional: 2-4 semanas. Solo: 4-8 semanas (con curva de aprendizaje).
¿Cuándo hacerla en el proceso?
Después de tener oferta aceptada y antes de firmar arras. Si firmas arras sin due diligence, los 30-60 días de plazo son tu margen.
¿Vale la pena en compra pequeña?
Si la compra supera 100K€, sí. Por debajo, depende del riesgo asumido. Pero un mínimo de revisión legal siempre.
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