Escritura Compraventa: Qué Verificar Antes de Firmar
La escritura pública de compraventa es el documento legal que formaliza la transmisión de propiedad de un inmueble. Firmar sin verificar exhaustivamente todos los detalles puede generar problemas costosos a futuro: cargas ocultas, deudas pendientes, errores en la descripción del inmueble. Esta guía detalla todos los aspectos críticos que debes revisar antes de firmar y cuáles son las cláusulas que más conviene vigilar.
- Documentación Obligatoria a Solicitar
- Verificación de Cargas y Embargos
- Tabla de Costes Notariales
- Cláusulas Clave a Revisar
- Día de la Firma: Procedimiento
- Inscripción en el Registro: Plazos
- Errores Comunes que Generan Problemas
- ¿Puedo desistir tras firmar el contrato de arras?
- ¿Quién elige el notario?
- ¿Qué pasa si encuentro defectos tras la compra?
- ¿Es obligatorio aportar abogado a la firma?
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Documentación Obligatoria a Solicitar
Antes de la firma, exige al vendedor copia de toda la documentación legal del inmueble. Es un derecho del comprador y un buen vendedor lo proporcionará sin objeción. Sin estos documentos no firmes la escritura.
- Nota simple del Registro de la Propiedad (actualizada, máximo 30 días)
- Certificado de eficiencia energética válido
- Último recibo del IBI pagado
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios
- Cédula de habitabilidad (si aplica en CCAA)
- Certificado de inspección técnica del edificio (ITE) si tiene >45 años
- Plano y memoria de calidades
Verificación de Cargas y Embargos
La nota simple del Registro de la Propiedad es el documento más crítico. Revisa que el inmueble no tenga: hipotecas pendientes (si las hay, deben cancelarse antes o el vendedor descontarlas del precio), embargos, anotaciones preventivas, servidumbres no declaradas. Cualquier carga afectará tu titularidad y puede acabar siendo tu responsabilidad.
Tabla de Costes Notariales
| Importe escritura | Coste notarial aprox. | Coste registro aprox. |
|---|---|---|
| 100.000€ | 700-900€ | 200-300€ |
| 150.000€ | 900-1.200€ | 300-400€ |
| 200.000€ | 1.100-1.500€ | 400-500€ |
| 250.000€ | 1.300-1.800€ | 450-600€ |
| 300.000€ | 1.500-2.000€ | 500-700€ |
| 400.000€ | 1.800-2.500€ | 600-850€ |
| 500.000€ | 2.000-3.000€ | 700-1.000€ |
Cláusulas Clave a Revisar
Lee con detenimiento todas las cláusulas, especialmente: descripción del inmueble (debe coincidir con realidad y nota simple), precio y forma de pago, fecha de transmisión efectiva, declaración de cargas, manifestación del vendedor sobre estado del inmueble, distribución de gastos, cláusulas resolutorias.
Día de la Firma: Procedimiento
El día de la firma asisten comprador, vendedor y notario. El notario lee la escritura completa en voz alta. Confirma cada detalle: identidad, descripción del inmueble, precio. Tú entregas el medio de pago acordado (cheque bancario o transferencia previa al notario). El vendedor entrega las llaves y te da copia de las facturas pagadas. Firmáis ambos. Sales con copia simple de la escritura.
Inscripción en el Registro: Plazos
Tras la firma, la escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que tu titularidad sea oponible a terceros. Plazo recomendado: máximo 30 días. Tu gestor o el notario pueden encargarse del trámite. Hasta la inscripción, eres propietario por contrato pero no frente a terceros, lo que conlleva riesgos teóricos.
Errores Comunes que Generan Problemas
Errores frecuentes que conviene evitar: no leer la escritura completa antes del día de la firma, aceptar pagos en efectivo (deben justificarse a Hacienda), no exigir certificado de comunidad sin deudas, no comprobar la coincidencia entre lo descrito y la realidad, firmar sin abogado o gestor presente, no calcular correctamente los gastos posteriores.
¿Puedo desistir tras firmar el contrato de arras?
Depende del tipo de arras. Las arras penitenciales permiten desistimiento (perdiendo el doble si es vendedor o el simple si es comprador). Las confirmatorias y penales son más restrictivas.
¿Quién elige el notario?
Por ley, el comprador es quien elige el notario. Es un derecho que no debes ceder. Compara precios entre notarios y elige el de tu confianza, idealmente cercano al inmueble.
¿Qué pasa si encuentro defectos tras la compra?
Si el vendedor ocultó vicios graves conocidos, puedes ejercer acción de saneamiento por vicios ocultos durante 6 meses. Si son defectos visibles asumidos, no hay reclamación posible.
¿Es obligatorio aportar abogado a la firma?
No es legalmente obligatorio pero altamente recomendable, especialmente en operaciones complejas o de alto valor. Un abogado revisa la escritura, identifica riesgos y negocia cláusulas mejoradas.
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