IVA obra nueva 2026: 10%, 4% o 21% — guía completa de requisitos
Comprar una vivienda de obra nueva implica pagar IVA en lugar de ITP. El tipo aplicable varía según el tipo de inmueble: 10% en vivienda libre, 4% en vivienda protegida (VPO) y 21% en plazas de garaje sueltas, trasteros y locales. Si vas a invertir en un proyecto en construcción o en una promoción recién entregada, conocer los matices del IVA te ahorra dinero — y discusiones con la promotora.
- ¿Cuándo se paga IVA en lugar de ITP?
- Tipos de IVA aplicables en 2026
- Requisitos para aplicar el IVA reducido del 10%
- Requisitos para el IVA superreducido del 4%
- Base imponible: sobre qué se calcula el IVA
- AJD: el segundo impuesto que pagas en obra nueva
- Casos prácticos
- Deducción del IVA: ¿se puede recuperar?
- FAQs
- ¿Si compro sobre plano pago el IVA al firmar el privado o en la escritura?
- ¿Una vivienda obra nueva entregada hace 18 meses sin habitar es primera o segunda transmisión?
- ¿Puedo negociar que el IVA lo pague el promotor?
- ¿Qué pasa si la promotora me factura sin IVA?
- ¿El IVA en obra nueva es deducible si compro como autónomo?
¿Cuándo se paga IVA en lugar de ITP?
La regla general es sencilla: primera transmisión = IVA; segunda transmisión = ITP. La primera transmisión es la entrega que hace el promotor al primer comprador, una vez finalizada la obra y obtenida la licencia de primera ocupación. A partir de la segunda venta (aunque el piso esté a estrenar y nunca se haya habitado) ya tributa por ITP de la comunidad autónoma correspondiente.
Excepción importante: la entrega de una vivienda dentro de los dos años siguientes a su terminación realizada por una empresa puede seguir considerándose primera transmisión y, por tanto, sujeta a IVA. Pasados los dos años, si la vivienda ha sido usada, pasa a ITP.
Tipos de IVA aplicables en 2026
| Tipo de inmueble | IVA | AJD aproximado | Total fiscalidad |
|---|---|---|---|
| Vivienda libre (obra nueva) | 10% | 0,5% – 1,5% | 10,5% – 11,5% |
| Vivienda protegida (VPO régimen general) | 4% | 0,1% – 0,5% | 4,1% – 4,5% |
| VPO régimen especial / promoción pública | 4% (incluso 0% en algunas CCAA) | 0% – 0,5% | 4% – 4,5% |
| Plaza de garaje vinculada a la vivienda (máx 2) | 10% | 0,5% – 1,5% | 10,5% – 11,5% |
| Plaza de garaje suelta o tercera plaza | 21% | 0,5% – 1,5% | 21,5% – 22,5% |
| Local comercial o nave industrial | 21% | 0,5% – 1,5% | 21,5% – 22,5% |
Requisitos para aplicar el IVA reducido del 10%
Para que la entrega tribute al 10% deben cumplirse simultáneamente:
- Que el destino objetivo del inmueble sea vivienda (no local ni oficina).
- Que se trate de primera entrega realizada por el promotor.
- Si incluye plazas de garaje, máximo dos plazas vinculadas en escritura a la vivienda; la tercera tributa al 21%.
- Si incluye trastero vinculado en escritura, se beneficia del 10%; si es transmisión separada, 21%.
Requisitos para el IVA superreducido del 4%
El 4% solo aplica a Viviendas de Protección Oficial bajo régimen especial, régimen de promoción pública o calificación equivalente autonómica. La promotora debe acreditar la calificación mediante cédula de calificación definitiva. Si compras una VPO de segunda transmisión, no aplica IVA: tributa por ITP, generalmente con tipos reducidos autonómicos.
Base imponible: sobre qué se calcula el IVA
El IVA se aplica sobre el precio de venta sin IVA que figura en escritura. Si la promotora te entrega una factura con desglose, la base imponible es el importe neto. En vivienda obra nueva el IVA va aparte del precio: si el piso cuesta 200.000 € + IVA, el coste total fiscal es 220.000 € + AJD.
Atención: los extras pactados con la promotora (mejoras de carpintería, suelo de gres porcelánico, cocina equipada, domótica) se incluyen en la base imponible y tributan al mismo tipo. Si están incluidos en el contrato privado, irán en escritura; si los pagas aparte fuera de contrato, no quedan registrados.
AJD: el segundo impuesto que pagas en obra nueva
Además del IVA, en obra nueva pagas Actos Jurídicos Documentados (AJD) por la escritura pública. El tipo varía por comunidad autónoma entre el 0,5% y el 1,5%:
- Madrid, Canarias, País Vasco, Navarra: 0,75%
- Cataluña: 1,5%
- Andalucía: 1,2%
- Comunidad Valenciana: 1,5%
- Galicia, Aragón: 1,5%
Casos prácticos
Caso 1 — Vivienda libre obra nueva en Málaga: precio escritura 250.000 € + 10% IVA = 25.000 € + AJD 1,2% = 3.000 €. Coste fiscal total: 28.000 € sobre 250.000 € de precio.
Caso 2 — VPO régimen general en Madrid: precio escritura 180.000 € + 4% IVA = 7.200 € + AJD 0,5% = 900 €. Coste fiscal total: 8.100 €. Diferencia frente a vivienda libre: casi 20.000 € menos en impuestos.
Caso 3 — Inversor que compra piso + 2 garajes + trastero: si los tres están vinculados en escritura, todo al 10%. Si el segundo garaje no está vinculado, ese va al 21%. Pide siempre la escritura previa de obra nueva al promotor para confirmar la vinculación.
Deducción del IVA: ¿se puede recuperar?
El comprador particular no puede deducirse el IVA de una vivienda destinada a residencia o alquiler residencial. Solo se deduce si el inmueble se destina a actividad económica sujeta a IVA, lo que en vivienda solo ocurre en muy pocos casos (alquiler turístico con servicios hosteleros — aún así con cautelas — o promoción inmobiliaria con cesión a otra empresa).
Si compras a través de una SLU o SA con actividad inmobiliaria sujeta a IVA, puedes deducir el IVA soportado en la compra, pero deberás repercutir IVA en los alquileres y cumplir requisitos formales estrictos. Consulta con un asesor fiscal antes de decidir la vía societaria.
FAQs
¿Si compro sobre plano pago el IVA al firmar el privado o en la escritura?
El IVA se devenga con cada entrega de cantidad. Si la promotora te exige aportes durante la construcción, cada aporte incluye su IVA correspondiente. El total se regulariza al firmar la escritura pública.
¿Una vivienda obra nueva entregada hace 18 meses sin habitar es primera o segunda transmisión?
Si no ha habido ocupación efectiva y el promotor sigue siendo titular, la entrega al primer comprador es primera transmisión y tributa por IVA al 10%. Si ya ha sido habitada o ha pasado a un segundo titular, pasa a ITP.
¿Puedo negociar que el IVA lo pague el promotor?
El sujeto pasivo del IVA es el promotor (lo declara), pero por mecanismo de repercusión legal lo paga el comprador. No es negociable a quién lo paga, pero sí puedes negociar que el precio incluya IVA y AJD (precio cerrado). En ese caso la base se ajusta para que el total final sea el pactado.
¿Qué pasa si la promotora me factura sin IVA?
Una primera transmisión obra nueva siempre lleva IVA. Si no aparece desglosado, exige una factura corregida. Si la operación fuera entre particulares y el vendedor no fuera empresario, tributaría por ITP — pero entonces ya no sería obra nueva en sentido fiscal.
¿El IVA en obra nueva es deducible si compro como autónomo?
Como autónomo persona física, normalmente no — la vivienda no se considera afecta a actividad económica salvo casos muy concretos. Como sociedad mercantil con actividad inmobiliaria sí, pero con régimen IVA repercutido obligatorio.
Disclaimer fiscal: los porcentajes de IVA y AJD pueden variar por norma autonómica o estatal posterior. Revisa la información oficial de la AEAT y consulta con tu asesor fiscal antes de cerrar la operación. Si necesitas un análisis personalizado, en invertirenvivienda.es te acompañamos en cada paso del proceso.
¿Quieres invertir en obra nueva sin sorpresas fiscales? Te ayudamos a evaluar el coste real de la operación, negociar extras con la promotora y revisar la escritura de obra nueva. Conoce nuestro servicio de due diligence o contacta con nosotros.
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