Cuánto se paga al notario por una compra de vivienda en 2026: aranceles reales
Introducción
Los gastos notariales en una compraventa de vivienda en España siguen un arancel oficial fijado por Real Decreto, pero en la práctica el coste final puede variar entre 600 € y 1.200 € en una operación tipo, dependiendo de los conceptos opcionales que se incluyan, del número de copias autorizadas y de si hay hipoteca asociada. En 2026 el arancel notarial mantiene la estructura del RD 1426/1989, con la actualización periódica del valor base.
Este artículo es una guía práctica para que el inversor sepa exactamente cuánto va a pagar, qué partidas son obligatorias y qué partidas opcionales le pueden cobrar de más si no las controla.
El arancel notarial: cómo se calcula
El honorario base se calcula sobre el valor de venta declarado en escritura (no sobre el valor catastral). Tramos vigentes en 2026: hasta 6.010,12 € → 90,15 € mínimo; 6.010-30.050 € → 4,5‰; 30.050-60.101 € → 1,5‰; 60.101-150.253 € → 1‰; 150.253-601.012 € → 0,5‰; 601.012-6.010.121 € → 0,3‰. Sobre este honorario base se aplican suplementos: copias autorizadas, folios, actas, comparecientes adicionales, etc.
Ejemplo real: compraventa de 200.000 €
- Honorario base: ≈ 403 €
- Copias autorizadas (3): ~90 €
- Folios adicionales: ~30 €
- Actas y diligencias: ~25 €
- IVA 21%: ~117 €
- Total estimado: 665-720 €
Si hay hipoteca, además
Cuando la compra se financia con hipoteca, el banco asume el coste de la escritura de hipoteca desde la STS de 2018 (excepto la copia para el cliente). El comprador solo paga la escritura de compraventa. Verificar siempre que el banco lo refleja en la oferta vinculante.
Conceptos opcionales que pueden inflar la factura
- Copias autorizadas extra: la primera está incluida; cada adicional se cobra. Pedir solo las que se necesiten (registro y banco normalmente).
- Acta de manifestaciones complementarias: útil pero opcional.
- Diligencia de cierre simultáneo: coste extra si comprador y vendedor firman en distintos despachos.
- Apoderamiento o poder específico: el notario revisa el poder y cobra suplemento.
Cómo elegir notario (sí, se puede elegir)
La libre elección de notario está garantizada por ley (art. 126 RN). El comprador es quien tiene derecho a designar al notario en la mayoría de operaciones. Pedir presupuesto a 2-3 notarías cercanas, comparar el coste total y partidas opcionales, verificar disponibilidad y método de pago admitido.
Tabla resumen: gasto notarial estimado por importe (con hipoteca)
- 100.000 €: 480-580 € (0,48-0,58%)
- 150.000 €: 580-680 € (0,39-0,45%)
- 200.000 €: 665-770 € (0,33-0,39%)
- 300.000 €: 800-920 € (0,27-0,31%)
- 500.000 €: 1.050-1.250 € (0,21-0,25%)
FAQs
¿Quién elige el notario? Por ley, el comprador. Salvo pacto expreso en arras.
¿El banco me obliga a usar su notario? No. El comprador conserva la designación.
¿Los gastos notariales son deducibles fiscalmente? Si se destina al alquiler, se incorporan al valor de adquisición y se amortizan vía 3% del valor de construcción.
¿Hay diferencias por CCAA? No en el arancel (estatal). Sí en prácticas locales.
¿Cuánto tarda la firma? 30-60 minutos. Cita con 2-3 semanas de antelación.
