Cómo calcular la rentabilidad neta y bruta de una vivienda paso a paso (2026)

El error que más dinero cuesta a un inversor primerizo no es comprar mal: es calcular mal. Cuando un anuncio promete «yield del 8%», lo habitual es que se refiera a la rentabilidad bruta, sin descontar nada. La cifra real, una vez incluidos impuestos, comunidad, mantenimiento y vacancia, suele quedar entre el 4% y el 5,5%.

Qué es la rentabilidad bruta

Yield bruto (%) = (Renta anual / Precio de compra) × 100

Ejemplo: vivienda comprada por 150.000 € alquilada por 750 €/mes (9.000 €/año) = yield bruto 6%. Útil para filtro inicial, no para decisiones.

Qué es la rentabilidad neta

Yield neto (%) = ((Renta anual − Gastos anuales) / (Precio + Gastos adquisición)) × 100

Gastos anuales a restar: comunidad, IBI, basuras, seguro hogar, seguro impago, mantenimiento (provisión), vacancia estimada, gestión externalizada, IRPF.

Gastos de adquisición al denominador: ITP o IVA+AJD, notario, registro, gestoría, tasación, reforma, mobiliario.

Ejemplo realista 2026

Vivienda 90 m² provincia, 130.000 €, alquilada 700 €/mes.

Inversión total real: Compra 130.000 + ITP 8% 10.400 + Notaría/registro/gestoría 1.800 + Tasación 400 + Reforma 6.000 + Mobiliario 2.500 = 151.100 €.

Ingresos brutos anuales: 700 × 12 = 8.400 €.

Yield bruto sobre precio: 6,46%. Yield bruto sobre inversión real: 5,56%.

Gastos anuales: Comunidad 720 + IBI 380 + Seguro hogar 220 + Seguro impago 320 + Mantenimiento (1%) 1.300 + Vacancia 1 mes 700 + Gestión 8% renta 672 = 4.312 €.

Renta neta antes IRPF: 4.088 €. Yield neto antes IRPF: 2,71%. IRPF estimado (reducción 60%, tipo medio 30%): ≈490 €. Renta neta después: 3.598 €. Yield neto real: 2,38%.

La vivienda que el anuncio vendía como 6,46% rinde 2,38% neto. Sigue siendo válida si hay revalorización, pero la fotografía real es muy distinta.

Qué es el ROE (Return on Equity)

ROE (%) = ((Renta neta − Cuota hipoteca anual neta de intereses) / Capital propio) × 100

Con hipoteca 70% (91.000 €), capital propio 60.100 €. Cuota anual ~5.500 € (Euríbor + diferencial 2026, 25 años), de los cuales ~3.300 € son intereses los primeros años.

Renta neta tras intereses: 4.088 − 3.300 = 788 €. ROE = 788 / 60.100 = 1,31% los primeros años, mejorando con la amortización.

Tabla comparativa

• Yield bruto: filtro inicial rápido. Engaña vs yield neto de otros activos.
• Yield neto: decisión real. Engaña si omites IRPF o vacancia.
• ROE: decisión con hipoteca. Engaña si ignoras intereses o tipo variable.

Errores típicos

• Olvidar ITP y gastos en el denominador.
• No incluir vacancia.
• No provisionar mantenimiento.
• Aplicar yield bruto frente a asesor financiero.
• No calcular ROE en compra apalancada.

FAQs

¿Qué yield neto es bueno hoy? >4% neto sobre inversión real es bueno; 3-4% aceptable con perspectiva de revalorización.

¿Por qué los anuncios dan yields tan altos? Yield bruto sobre precio, sin gastos ni inversión real.

¿La revalorización entra en la rentabilidad? Va aparte. Componente patrimonial, no flujo.

¿Yield bajo + revalorización alta vs viceversa? Depende del horizonte. Flujo → prevalece yield. Patrimonial → revalorización.

¿Cómo se calcula si es vacacional? Misma fórmula con ingresos noche × ocupación real (no esperada), descontando comisiones plataforma, limpieza, suministros, tasa turística.

Calculadora rentabilidad · Yield turístico Costa del Sol 2026

Disclaimer: cifras ilustrativas. Cada operación requiere cálculo individualizado.