Calculadora Rentabilidad Alquiler · PRO
Calcula la rentabilidad real de alquilar una vivienda en España con todos los datos profesionales: ITP por CCAA, hipoteca con apalancamiento, gastos completos, fiscalidad IRPF (incluida reducción Art. 23 LIRPF), proyección a largo plazo y comparativa con bolsa y plazo fijo. Tres modos según tu nivel de detalle: Rápido, Completo y Experto.
¿Qué rentabilidad es buena en alquiler de vivienda?
La rentabilidad de un alquiler depende de tres factores: precio de compra, alquiler mensual y gastos asociados. En España, las referencias profesionales son:
- Rentabilidad bruta > 7%: excelente — típica de zonas secundarias o oportunidades concretas.
- Rentabilidad bruta 5-7%: buena — perfil estándar de inversor en zonas medias.
- Rentabilidad bruta 3-5%: aceptable — solo si esperas revalorización o estabilidad.
- Rentabilidad bruta < 3%: baja — el precio probablemente está alto.
La rentabilidad neta tras impuestos suele ser entre 1 y 2 puntos inferior a la bruta. La calculadora calcula ambas automáticamente y aplica la reducción del Art. 23 LIRPF (50%, 60%, 70% o 90% según el caso) cuando corresponde.
3 modos para distintos tipos de inversor
⚡ Modo Rápido: 5 datos esenciales para una primera estimación en 30 segundos. Asume gastos del 25% sobre alquiler y reducción IRPF estándar del 50%.
🎯 Modo Completo: añade hipoteca con apalancamiento (ROE), desglose detallado de gastos (IBI, comunidad, seguros, vacancia, mantenimiento) y desglose de ITP por CCAA con bonificación de menor de 36 años.
🏆 Modo Experto: añade fiscalidad IRPF completa (tipo marginal, amortización 3% sobre construcción, reducción Art. 23 LIRPF), proyección a largo plazo (revalorización + subida alquiler + horizonte) y comparativa con Bolsa S&P 500 (7%) y plazo fijo (3%).
Apalancamiento con hipoteca: cuando duplica la rentabilidad
Si financias la compra con hipoteca, tu rentabilidad sobre el capital aportado (ROE) puede ser muy superior a la rentabilidad sobre la inversión total. Con un tipo de interés del 3-4% y una rentabilidad bruta del 6-7%, el apalancamiento puede multiplicar tu ROE por 2 o 3.
La calculadora calcula automáticamente la cuota de hipoteca, los intereses deducibles del IRPF y el cash flow real tras hipoteca y impuestos. Esencial para tomar la decisión correcta.
¿Necesitas confirmación profesional de tu inversión?
Calcular la rentabilidad es solo el primer paso. Una compra inmobiliaria implica decisiones críticas: análisis de zona, due diligence, negociación, comprobación de cargas, estructura fiscal óptima. Como Personal Shopper Inmobiliario con más de 20 años de experiencia y patrimonio inmobiliario propio superior a 1.000.000€, te acompaño en todo el proceso.
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⚠️ Aviso · resultado orientativo (ver detalles)
Cómo usar la calculadora de rentabilidad del alquiler de una vivienda
La calculadora de rentabilidad del alquiler es la herramienta más rápida y precisa para saber si una vivienda merece la pena como inversión. En menos de un minuto te devuelve la rentabilidad bruta, neta y el ROCE real considerando todos los gastos: ITP, notaría, registro, gestoría, comunidad, IBI, seguro y mantenimiento. Esta misma calculadora rentabilidad alquiler es la que usamos nosotros como Personal Shopper Inmobiliario en cada operación que pasa por nuestra mesa.
Qué calcula la calculadora de rentabilidad del alquiler
Rentabilidad bruta
La fórmula básica: (alquiler anual / precio de compra) × 100. Una rentabilidad bruta del 6% significa que el alquiler anual representa el 6% del precio que pagaste por la vivienda. Es la cifra de marketing que muchos portales muestran como «rentabilidad del alquiler», pero no es lo que realmente te queda.
Rentabilidad neta
Aquí la calculadora rentabilidad alquiler descuenta los gastos reales: comunidad, IBI, seguro hogar, mantenimiento estimado (2-3% del alquiler anual) y vacancia esperada (1 mes/año en zonas normales). La rentabilidad neta suele ser un 35-45% más baja que la bruta. Si la bruta es 8%, la neta real anda en 4,5-5,5%.
ROCE (Return on Capital Employed)
El indicador más importante para quien financia con hipoteca: mide la rentabilidad sobre el capital que realmente has puesto de tu bolsillo, no sobre el precio total del inmueble. Con LTV del 70%, un activo con rentabilidad neta del 5% puede tener ROCE del 12-15% gracias al apalancamiento. La calculadora lo computa automáticamente.
Fórmula completa de la calculadora de rentabilidad del alquiler
Las tres fórmulas que aplica internamente la calculadora rentabilidad alquiler:
| Indicador | Fórmula | Qué te dice |
|---|---|---|
| Bruta | (Renta anual / Precio compra) × 100 | Comparativa rápida con otras inversiones |
| Neta | ((Renta anual − gastos anuales) / (Precio + costes cierre)) × 100 | Lo que realmente queda en tu bolsillo antes de impuestos |
| ROCE | (Beneficio neto anual / Capital propio invertido) × 100 | Rendimiento de tu dinero asumiendo financiación |
Datos que necesitas para usar la calculadora de rentabilidad de alquiler
- Precio de compra de la vivienda en €.
- CCAA donde se ubica (para calcular ITP real, varía entre 5% y 10%).
- Renta mensual esperada. Consulta comparables reales en Idealista o Fotocasa.
- Gasto comunidad mensual.
- IBI anual aproximado.
- Importe hipoteca, plazo y TIN (si financias). Si quieres comparar primero, usa nuestro comparador de hipotecas.
Qué rentabilidad del alquiler se considera buena en España 2026
| Rentabilidad bruta | Valoración | Dónde se encuentra |
|---|---|---|
| < 4% | Mala — apenas cubre coste oportunidad | Centros premium de Madrid, Barcelona, Marbella |
| 4-5% | Aceptable si hay alta revalorización | Zonas Madrid/Barcelona consolidadas |
| 5-7% | Media nacional, correcta para vivienda habitual del inquilino | Valencia, Sevilla, Málaga, capitales medianas |
| 7-9% | Buena, rentabilidad neta del 4-5% | Capitales emergentes (Soria, Cuenca, Ourense) |
| 9-11% | Muy buena, ROCE > 15% con financiación | Zamora, Casco Antiguo Cuenca, periferia consolidada |
| > 11% | Excepcional, verificar que no hay riesgo oculto | VUT bien gestionado, alquiler por habitaciones, oportunidades off-market |
Errores típicos al usar una calculadora de rentabilidad de alquiler
- Calcular solo la bruta. La cifra que importa para tomar decisiones es la neta y el ROCE.
- Ignorar la fiscalidad. El IRPF puede comerse un 20-30% del beneficio. La bonificación del 60% solo aplica si es vivienda habitual del inquilino.
- Subestimar el ITP. Varía entre 4% (Madrid VPO) y 10% (Cataluña tramos altos). Marca diferencias de miles de €.
- Olvidar la vacancia. Asume al menos 1 mes/año sin alquilar. En VUT puede ser mucho más.
- No descontar mantenimiento. Una vivienda alquilada necesita 2-3% del alquiler anual en mantenimiento medio (calentador, electrodomésticos, pintura entre inquilinos).
- Calcular con precio de salida. La rentabilidad real se basa en el precio negociado, no el precio publicado. Por eso es importante el método de negociación profesional.
Diferencia entre calculadora de rentabilidad bruta y neta
La diferencia es 35-45% del valor. Una calculadora rentabilidad alquiler que solo te muestre rentabilidad bruta es una calculadora de marketing, no una herramienta de inversión profesional. La nuestra siempre te entrega bruta, neta y ROCE en el mismo cálculo, con desglose de cada gasto descontado para que veas exactamente de dónde sale el número.
Calculadora rentabilidad alquiler + Personal Shopper Inmobiliario
La calculadora te dice si una operación TIENE sentido en abstracto. Lo que NO te dice es: si el precio publicado es el real de mercado, si hay margen de negociación, si la vivienda tiene cargas ocultas, si la zona realmente alquila a ese precio, si hay derramas pendientes en la comunidad. Esa parte la hacemos como Personal Shopper Inmobiliario: el cálculo combinado con due diligence + negociación profesional suele aportar 8-15% de ahorro real sobre precio de salida, lo que multiplica la rentabilidad final.
Preguntas frecuentes sobre la calculadora de rentabilidad del alquiler
¿Es gratis esta calculadora de rentabilidad del alquiler?
Sí, completamente gratis. No requiere registro, no enviamos tus datos a nadie y no recibimos comisión por ningún producto financiero. Es la misma herramienta que usamos internamente como Personal Shopper Inmobiliario.
¿Qué rentabilidad bruta del alquiler se considera buena?
En España 2026, un 5-7% bruto es la media nacional y se considera correcto. Por encima del 8% bruto entra en el rango de «buena inversión». Por encima del 10% bruto, «muy buena» — pero verifica que no hay riesgo oculto (zona de baja demanda, derramas, problemas técnicos).
¿La calculadora rentabilidad alquiler incluye los impuestos?
La rentabilidad bruta y neta NO incluyen IRPF (depende de tu tipo marginal personal). El ROCE tampoco. Para el cálculo completo incluyendo IRPF necesitas saber tu tipo marginal: en general descontar 20-30% adicional sobre el beneficio neto.
¿Calcula también la rentabilidad de alquiler vacacional (VUT)?
Sí, ajustando dos campos: renta mensual (promedio anual considerando ocupación 50-70%) y gastos mayores (limpieza, gestión, suministros, plataformas). La rentabilidad real VUT está entre el 8% y el 14% según zona y profesionalización. Más en nuestra guía VUT 2026.
¿Por qué dos calculadoras de rentabilidad de alquiler dan números diferentes?
Porque cada calculadora aplica supuestos distintos sobre gastos. Algunas calculan solo bruta. Otras meten supuestos optimistas (sin vacancia, sin mantenimiento). Nuestra calculadora aplica supuestos profesionales conservadores: 1 mes vacancia/año, 2-3% mantenimiento sobre renta, ITP real por CCAA, gastos comunidad reales.
¿Puedo usar la calculadora para comparar varias viviendas?
Sí. Recomendamos copiar el resultado en una hoja Excel y comparar 5-10 viviendas con los mismos supuestos. El método profesional descarta las que no superan el filtro cuantitativo antes de visitarlas.