Rentabilidad alquiler turístico Costa del Sol 2026: yield real por zonas y normativa
Introducción
La Costa del Sol concentra una de las mayores demandas turísticas estables de España. Para el inversor inmobiliario, eso ha traducido yields brutos del 7% al 10% en alquiler vacacional. Pero 2024-2026 ha cambiado el escenario: la nueva regulación VFT andaluza, las moratorias municipales (Málaga capital, Marbella centro, Estepona casco) y la presión de comunidades de vecinos limitan dónde y cómo se puede operar legalmente.
Marco normativo a mayo 2026
Andalucía regula la Vivienda con Fines Turísticos (VFT) mediante Decreto 28/2016 modificado en 2024. Requisitos: inscripción en RTA, licencia de Primera Ocupación, condiciones técnicas, comunicación a hacienda autonómica. Cada ayuntamiento puede vetar nuevas licencias o restringir por zonas.
Moratorias y restricciones activas:
- Málaga capital: moratoria de nuevas licencias VFT en 43 zonas censales (Centro Histórico, Soho, La Trinidad, Lagunillas).
- Marbella: restricción en casco antiguo y zonas saturadas.
- Estepona: restricción en casco urbano.
- Mijas, Fuengirola, Benalmádena, Torremolinos: sin moratoria general, pero comunidad puede prohibir VFT por mayoría 3/5 (LPH 2023).
- Nerja, Torrox, Manilva: mercado abierto sin restricciones generales.
Yield bruto por zona (mayo 2026)
- Málaga Centro Histórico: 4.800-5.500 €/m² · 22-28 k€/año · 6,0-7,0%
- Málaga Pedregalejo / La Caleta: 3.900-4.400 €/m² · 19-24 k€ · 6,8-8,0%
- Marbella centro: 4.500-5.200 €/m² · 24-32 k€ · 6,5-8,0%
- Marbella Nueva Andalucía: 3.800-4.500 €/m² · 22-28 k€ · 7,0-8,5%
- Estepona casco: 3.200-3.800 €/m² · 17-22 k€ · 7,2-8,8%
- Mijas Costa: 2.700-3.200 €/m² · 14-19 k€ · 7,5-9,0%
- Fuengirola: 2.800-3.400 €/m² · 15-20 k€ · 7,3-8,8%
- Torremolinos: 2.400-2.900 €/m² · 13-18 k€ · 7,8-9,5%
- Benalmádena: 2.600-3.100 €/m² · 14-19 k€ · 7,5-9,0%
- Nerja: 2.900-3.500 €/m² · 16-21 k€ · 7,5-9,0%
Yield neto realista
Sobre yield bruto, descontar: comisión plataforma (12-18%), limpieza (10-15%), suministros uso intensivo (8-12%), mantenimiento/reposición (6-10%), tasa basura, gestión externalizada (18-22% si aplica), IBI, comunidad, seguro (4-7%).
Yield neto típico (sin gestión externalizada): 4,2-6,0%. Con gestión externalizada: 2,8-4,5%.
Fiscalidad
- Si hay servicios complementarios (limpieza intermedia, ropa cama, recepción): IRPF como actividad económica.
- Si solo alquiler puro: rendimientos de capital inmobiliario SIN reducción del 60% (no aplica VFT).
- IVA: 10% si hay servicios de hostelería; exento si solo alquiler.
- Modelo 179 trimestral si la plataforma es internacional.
Ocupación y estacionalidad
- Ocupación media anual: 62-72%
- Temporada alta (jun-sep): 80-95%
- Temporada media (Semana Santa, octubre): 65-80%
- Temporada baja (nov-mar): 35-55%
Las propiedades con piscina, vistas al mar y proximidad a playa (<300 m) están en el rango alto.
Riesgos a vigilar
- Cambio normativo: presión política para limitar VFT crece.
- Junta de propietarios: mayoría 3/5 puede prohibir VFT.
- Estacionalidad: modelo estresado a 50% ocupación.
- Competencia hotelera en zonas saturadas.
- Alta rotación → mayor CAPEX de reposición.
FAQs
¿Puedo poner mi piso en Airbnb sin licencia VFT en Andalucía? No. Infracción grave con sanciones hasta 150.000 €.
¿Mi comunidad puede prohibir el VFT? Sí, mayoría 3/5 desde reforma LPH 2023.
¿Yield neto realista en Costa del Sol 2026? 3,5-5,5% según zona y modelo de gestión.
¿Vacacional o larga estancia? Vacacional bate en yield bruto, pero a yield neto la diferencia es pequeña con gestión externa.
¿Zonas donde aún se puede registrar VFT? Mijas, Nerja, Torrox, Manilva, Estepona fuera del casco. Verificar siempre antes de comprar.
