Cuánto se gana realmente con un piso turístico en Málaga en 2026
Málaga ha sido durante los últimos cinco años el motor del alquiler turístico en España. Los datos del INE, AirDNA y los registros autonómicos andaluces permiten calcular hoy con precisión cuánto deja un piso turístico bien gestionado en la ciudad y en la Costa del Sol. Este artículo desmonta cifras de marketing y aterriza la realidad operativa que conoce el inversor que ya tiene tres unidades en producción.
Marco legal mayo 2026
Andalucía aplica el Decreto 28/2016 modificado en febrero 2025. Para alquiler turístico (viviendas de uso turístico, VFT) se requiere:
- Licencia de actividad municipal.
- Inscripción en el RTA.
- Cumplimiento de requisitos técnicos: calefacción, climatización, primeros auxilios, plan de evacuación.
- En Málaga capital: zonas con moratoria parcial. Centro Histórico, Soho, La Merced y Pedregalejo tienen suspensión de nuevas licencias hasta diciembre 2026 con renovaciones limitadas.
Comprar para alquiler turístico en zona con moratoria sin licencia preexistente convierte el activo en residencial estándar, con rentabilidades muy distintas. La verificación de licencia transmisible es la primera due diligence.
Tarifas medias y ocupación 2025–2026
Datos AirDNA + estudio interno del despacho a abril 2026:
- ADR (Average Daily Rate) Málaga capital, vivienda 2 dormitorios reformada: 142 €.
- Ocupación anual media: 71%.
- Ingreso bruto anual estimado: 142 × 365 × 0,71 = 36.795 €.
En Costa del Sol (Marbella, Estepona, Torremolinos):
- ADR: 168 €.
- Ocupación anual: 64%.
- Ingreso bruto anual: 39.222 €.
Costes operativos reales
- Gestión profesional (PMS, OTAs, limpieza, check-in): 25%–30% sobre ingreso bruto si se externaliza al 100%.
- Limpiezas: 35–60 € por estancia (incluida en gestión externa o aparte).
- Suministros: 1.800 € – 2.600 € anuales para vivienda 2 hab.
- Tasas turísticas municipales: 0,80 € – 2,50 € por persona y noche.
- Comunidad de propietarios y derramas: 1.200 € – 3.000 € anuales medios.
- IBI: 380 € – 1.200 €.
- Seguro hogar y RC: 280 € – 540 €.
Yield neto por escenario
Vivienda 2 dormitorios en Málaga capital, 320.000 € de coste total (precio + impuestos + reforma):
- Ingreso bruto anual: 36.795 €.
- Costes operativos directos (gestión 28%, suministros, derramas, IBI, seguros): 13.250 €.
- IRPF: variable según residencia fiscal. No residente UE: 19% sobre 23.545 €.
- Yield bruto: 11,5%.
- Yield neto antes de IRPF: 7,3%.
En Costa del Sol con coste total de 480.000 € (zona Marbella):
- Yield bruto: 8,2%.
- Yield neto antes de IRPF: 5,1%.
La diferencia entre Málaga capital y Costa del Sol Premium se explica por dos factores: el precio de entrada y la temporalidad. Marbella tiene picos altísimos en julio-agosto pero ocupación menor el resto del año.
Comparativa con alquiler de larga duración
Una misma vivienda de 320.000 € en Málaga, alquilada 12 meses a residentes:
- Renta mensual: 1.350 €.
- Renta anual: 16.200 €.
- Yield bruto: 5,1%.
- Yield neto: 3,8%.
El turístico aproximadamente duplica la rentabilidad bruta del residencial. A cambio, exige gestión profesional o tiempo del propietario, y soporta riesgo regulatorio elevado.
Riesgos específicos
- Restricciones municipales adicionales (la moratoria se ha endurecido dos veces desde 2022).
- Concentración de demanda turística por temporada climática y eventos.
- Mayor desgaste del inmueble: amortización real más alta.
- Cambios fiscales: en 2025 se restringieron deducciones del IRPF para no residentes UE.
FAQs
- ¿Necesito sociedad para tener varios pisos turísticos? No es obligatorio, pero a partir de 3 unidades suele optimizar fiscalidad.
- ¿Qué OTA paga mejor en Málaga? Booking domina volumen; Airbnb suele dejar mayor ADR pero menor ocupación.
- ¿Puedo combinar turístico y larga estancia? Sí, modelo «midterm rental»: 30+ días. Reduce gestión y riesgo regulatorio.
- ¿Cuánto cuesta amueblar un turístico desde cero? 9.000 € – 18.000 € para 2 dormitorios con calidad media.
- ¿Conviene contratar gestor profesional desde el primer piso? Sí salvo que el propietario resida en la ciudad y disponga de 10–15 horas semanales.
