Calculadora Rentabilidad Alquiler · PRO
Calcula la rentabilidad real de alquilar una vivienda en España con todos los datos profesionales: ITP por CCAA, hipoteca con apalancamiento, gastos completos, fiscalidad IRPF (incluida reducción Art. 23 LIRPF), proyección a largo plazo y comparativa con bolsa y plazo fijo. Tres modos según tu nivel de detalle: Rápido, Completo y Experto.
¿Qué rentabilidad es buena en alquiler de vivienda?
La rentabilidad de un alquiler depende de tres factores: precio de compra, alquiler mensual y gastos asociados. En España, las referencias profesionales son:
- Rentabilidad bruta > 7%: excelente — típica de zonas secundarias o oportunidades concretas.
- Rentabilidad bruta 5-7%: buena — perfil estándar de inversor en zonas medias.
- Rentabilidad bruta 3-5%: aceptable — solo si esperas revalorización o estabilidad.
- Rentabilidad bruta < 3%: baja — el precio probablemente está alto.
La rentabilidad neta tras impuestos suele ser entre 1 y 2 puntos inferior a la bruta. La calculadora calcula ambas automáticamente y aplica la reducción del Art. 23 LIRPF (50%, 60%, 70% o 90% según el caso) cuando corresponde.
3 modos para distintos tipos de inversor
⚡ Modo Rápido: 5 datos esenciales para una primera estimación en 30 segundos. Asume gastos del 25% sobre alquiler y reducción IRPF estándar del 50%.
🎯 Modo Completo: añade hipoteca con apalancamiento (ROE), desglose detallado de gastos (IBI, comunidad, seguros, vacancia, mantenimiento) y desglose de ITP por CCAA con bonificación de menor de 36 años.
🏆 Modo Experto: añade fiscalidad IRPF completa (tipo marginal, amortización 3% sobre construcción, reducción Art. 23 LIRPF), proyección a largo plazo (revalorización + subida alquiler + horizonte) y comparativa con Bolsa S&P 500 (7%) y plazo fijo (3%).
Apalancamiento con hipoteca: cuando duplica la rentabilidad
Si financias la compra con hipoteca, tu rentabilidad sobre el capital aportado (ROE) puede ser muy superior a la rentabilidad sobre la inversión total. Con un tipo de interés del 3-4% y una rentabilidad bruta del 6-7%, el apalancamiento puede multiplicar tu ROE por 2 o 3.
La calculadora calcula automáticamente la cuota de hipoteca, los intereses deducibles del IRPF y el cash flow real tras hipoteca y impuestos. Esencial para tomar la decisión correcta.
¿Necesitas confirmación profesional de tu inversión?
Calcular la rentabilidad es solo el primer paso. Una compra inmobiliaria implica decisiones críticas: análisis de zona, due diligence, negociación, comprobación de cargas, estructura fiscal óptima. Como Personal Shopper Inmobiliario con más de 20 años de experiencia y patrimonio inmobiliario propio superior a 1.000.000€, te acompaño en todo el proceso.